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上海首輪第二場土拍攬金118.86億，民企龍湖、大華溢價拿地

來源：家居百科時間：2024年04月17日 10:21

上海土拍已沒有太多懸念，贏家還是那些熟悉的名字。

4月16日下午三點零五分，上海今年一批次下半場土拍落下帷幕，6宗地塊均順利出讓迎來新主人。在這場土拍大戰(zhàn)中，越秀地產(chǎn)、“廈門三劍客”（建發(fā)、國貿(mào)、象嶼）、央企保利、中海和招商蛇口、以及中鐵建、安徽高速、龍湖、大華等十余家房企齊聚上海房地大廈，目的是要將數(shù)億資金用出去。

最終，建發(fā)、象嶼、越秀、保利等房企如愿以償，斬獲了心儀地塊。除此之外，本次參與競拍的唯二民營房企龍湖和大華均搖中地塊，且都為溢價成交，令這場土拍關注度有了大幅提升。

根據(jù)此前公布，此次擺上拍賣桌的6塊地涉及靜安、浦東、普陀、閔行、嘉定、奉賢6個區(qū)，總出讓面積約19.49萬平方米，起始總價為112.3038億元。其中，靜安中興社區(qū)地塊改為掛牌出讓；普陀桃浦和嘉定菊園2宗僅一名競買人；浦東曹路、閔行浦錦、奉賢新城地塊有多名競買人。

下午14時，本場看點十足的地塊閔行區(qū)浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊開啟競拍。該地塊共有12位競買人參拍，包括保利發(fā)展&上海建工、招商、華潤置地&江蘇海潤、中海、中鐵置業(yè)、象嶼&天安、安徽高速、金茂、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、大華、首開、國貿(mào)等。

經(jīng)過18輪競價后進入競高品質建設指標環(huán)節(jié)，最終競指標達到最高標準，到最后的搖號環(huán)節(jié)，首開棄權，其余11位競買人開始搖號。最終，7號競買人勝出，上海民營房企大華地產(chǎn)以最佳運氣搖中，成交總價25.56億元，樓面價42350元/平方米，溢價率10%。

該地塊出讓面積為5.03萬平方米，起始價23.24億元，房地聯(lián)動價為6.9萬元/平方米，容積率只有1.2，中小套比例不低于50%，是本場土拍競爭力最大的一宗地。

上午已經(jīng)搖到地塊的建發(fā)，對閔行區(qū)浦錦街道地塊更是抱有執(zhí)念，“再來一塊?！痹诙⒅辈u號的過程中，建發(fā)投拓人士告訴界面新聞，這塊地貨值大概40億元，在這一輪供地中，也更看好閔行錦街道地塊周邊的市場。

安徽高速只押注了這塊地，而且在地塊出讓之前就對該地塊進行設計招標，將準備功夫做到極致。遺憾的是，并沒有得償所愿。

大華也做好了深耕閔行的準備。去年7月，大華還以總價47.352億元斬獲了閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江拓展大型居住社區(qū)44-01、45-01地塊，在8位競買人中獲勝。

今日這宗吸引十多家房企圍獵的地塊，東至浦泉南路，南至用地紅線，西至浦申路，北至立躍路，位于保利錦上項目東側。2020年10月，保利錦上二期入市，共收獲認購1412組，認購率達351%，是當年的熱盤之一。

下午的戰(zhàn)場，贏家屬于民營房企。奉賢區(qū)奉賢新城10單元08B-01地塊也在下午同一時間出讓，地塊熱度較低，只有3位競買人參拍，分別是龍湖、奉發(fā)和象嶼，只有龍湖笑到最后，以15.37億元、溢價9.55%拿下地塊。

這是龍湖今年首度入滬拿地，同時也只押注了奉賢新城地塊。在搖中該地塊后，龍湖投拓人士向界面新聞表示，龍湖對于拿地的利潤要求較高，基本要保證凈利達到12個點才去拿。從2022年到現(xiàn)在，龍湖在上海的幾個項目都是底價拿地，沒有去拼搖號。

“今天拿的這個地塊離奉賢龍湖天街很近，我們有信心做好?！饼埡锻厝耸勘硎尽?/p>

今日上午共完成4塊土地成交，分別是浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元（PDP0-0306）C1B-1地塊、靜安區(qū)中興社區(qū)C070201單元151b-19地塊、普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊和嘉定區(qū)菊園新區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0404單元50-01地塊。

其中，浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元地塊和靜安區(qū)中興社區(qū)地塊為溢價成交，另兩宗為底價成交。

具體來看，浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元地塊共吸引兩位競買人參拍，分別是象嶼&聯(lián)發(fā)、中建八局。該地塊出讓面積4.76萬平方米，容積率1.5，起始價22.19億元，聯(lián)動價為6.3萬元/平方米，最終象嶼&聯(lián)發(fā)以23.63億元將地塊收入囊中，樓面價33065元/平方米，溢價率6.49%。

靜安區(qū)中興社區(qū)地塊為本場土拍的第二熱門地塊，華潤、上海城建、中海、招商蛇口、越秀、保利、大華、象嶼、建發(fā)等房企展開一輪廝殺。

現(xiàn)場經(jīng)過20輪競價后，有7位競買人選擇參與競“高品質”指標環(huán)節(jié)，并全部接受最高指標后，轉入搖號環(huán)節(jié)，7位競買人均參與搖號。最終，越秀地產(chǎn)以15.97億元搖號競得，樓面價78197元/平方米，溢價10%，房地聯(lián)動價格12.1萬元/平方米，中小套型比例不低于60%。

該地塊位于靜安內環(huán)內，周邊皆是城市更新項目，南側是百萬方中興城、靜安璽樾等。據(jù)越秀相關人士介紹，該地塊較為迷你，貨值不大，僅有10億元左右。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，越秀在加大上海投資比重，且連續(xù)拿市中心地塊對未來銷售額會有很大提升。

去年，越秀地產(chǎn)以7.24億元競得靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊，12月份又以47.85億元搖中普陀區(qū)北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)一宗地。一個月之前，越秀也以總價7.5億元、溢價率9.58%成功搖中楊浦長海社區(qū)地塊。

除此之外，普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊的獲得者是中環(huán)，以底價26.5億元拿下；嘉定區(qū)菊園新區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)地塊的得主是保利發(fā)展&建發(fā)，成交價11.82億元。

至此，上海首輪土拍下半場6宗地全部出讓，共攬金118.86億元，3宗地封頂搖號，2宗地底價成交。上下兩場土拍，上海一批次總成交金額為253億元。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為，本場土拍熱度較首場有所下降，6宗地塊僅吸引18家房企參拍，其中2宗地塊均僅一家企業(yè)參拍。國央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大華、龍湖兩家民企分別競得一宗，其余4宗地塊均由國央企競得。

陳炬蘭表示，本輪土拍調整了中小套比例要求，從“60%-80%不等”調整為“50-70%不等”，并將實行最新的中小套型住宅設計建設標準，從“多層90平方米、小高層95平方米、高層100平方米以內”調整為“多層100平方米、小高層11平方米、高層120平方米以內”，這一規(guī)則的調整未來將增加改善型產(chǎn)品供應，降低大面積產(chǎn)品溢價，緩和供需矛盾。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，上海的拍地房企相對來說是最近一兩年的老面孔，即本土優(yōu)質房企和最近兩年在上海持續(xù)深耕的房企，鮮少出現(xiàn)新面孔，說明房企拿地的壓力已經(jīng)有所增大。

正如現(xiàn)場一名投拓人士表示，“上海的利潤也在降低，進入保障房階段了?！?/p>

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