北京房?jī)r(jià)真的崩盤(pán)了？最新官方數(shù)據(jù)來(lái)了！

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No.1 新房?jī)r(jià)格抗不住了

最近有個(gè)熱點(diǎn)，北京的新建住宅市場(chǎng)價(jià)格似乎有些撐不住了。比如西紅門(mén)的一個(gè)項(xiàng)目，傳言稱(chēng)其109平米的三居室售價(jià)僅為629萬(wàn)元，折合單價(jià)5.7萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)低于區(qū)域指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)元/平米。盡管售樓處對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)，但這可能是類(lèi)似之前“買(mǎi)一贈(zèng)一門(mén)”促銷(xiāo)活動(dòng)的策略調(diào)整。事實(shí)上，北京市場(chǎng)上單價(jià)降價(jià)一萬(wàn)左右的新房并不罕見(jiàn)。你可以通過(guò)回復(fù)我們的服務(wù)號(hào)【縮寫(xiě)】來(lái)了解具體項(xiàng)目名稱(chēng)。

豐臺(tái)羊坊ZY，96平米三居，總價(jià)529萬(wàn)，單價(jià)5.5萬(wàn)元/平米。 即將開(kāi)盤(pán)的HXYH，部分房源預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)低至5.7萬(wàn)元/平米，而該區(qū)域指導(dǎo)價(jià)為7.2萬(wàn)元/平米。 豐臺(tái)大紅門(mén)HRSHY，144平米四居，總價(jià)1184萬(wàn)，單價(jià)約8.2萬(wàn)元/平米，大紅門(mén)指導(dǎo)價(jià)為9.5萬(wàn)元/平米。 豐臺(tái)新宮SYTC，125平米四居，總價(jià)835萬(wàn)元，單價(jià)6.68萬(wàn)元/平米，新宮指導(dǎo)價(jià)為8.3萬(wàn)元/平米。 大興舊宮XSHY，144平米四居，總價(jià)864萬(wàn)，單價(jià)6萬(wàn)元，舊宮指導(dǎo)價(jià)為7.7萬(wàn)元/平米。 JYF的特價(jià)房，108平米三居，總價(jià)610～639萬(wàn)，單價(jià)5.6萬(wàn)每平，相比之前的成交價(jià)降低了8000元左右。 大興XGC清盤(pán)特惠價(jià)4.2萬(wàn)每平，較網(wǎng)簽均價(jià)5.4萬(wàn)每平下降了1.2萬(wàn)。

這些實(shí)例表明，南城的房?jī)r(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距正逐漸擴(kuò)大。而且，一些還未交付的項(xiàng)目竟然出現(xiàn)了價(jià)格破發(fā)的現(xiàn)象。例如，舊宮的中海興叁號(hào)院，中高層特價(jià)房降至6.2萬(wàn)/平米，相比開(kāi)盤(pán)價(jià)下降了1萬(wàn)/平米。

No.2 砸盤(pán)的背后是供需博弈

有人認(rèn)為，新房供應(yīng)過(guò)多，加上大量的二手房，導(dǎo)致市場(chǎng)難以消化。然而，實(shí)際情況并非如此。雖然北京的庫(kù)存去化時(shí)間較長(zhǎng)，但新房供應(yīng)量實(shí)際上已經(jīng)連續(xù)兩年下降。從2018年開(kāi)始，新房供應(yīng)量維持在高位，但從2021下半年起，由于市場(chǎng)冷卻和土地交易減少，供應(yīng)量逐年減少。
圖：2018-2023年北京商品住宅（不含保障房）年度供應(yīng)規(guī)模走勢(shì) 考慮到新房銷(xiāo)售受到二手房的影響，過(guò)去新房?jī)r(jià)格高于二手房時(shí)，銷(xiāo)售不成問(wèn)題。但近一年來(lái)，隨著二手房?jī)r(jià)格下跌，二手房的性?xún)r(jià)比超過(guò)了新房，對(duì)新房銷(xiāo)售產(chǎn)生了壓力。

No.3 這一屆購(gòu)房人最幸運(yùn)？

當(dāng)前，除了價(jià)格折扣，新房還在提高得房率和裝修標(biāo)準(zhǔn)，甚至提前交付園林和會(huì)所，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在北京，新房的得房率通常在82%-85%之間，但一些項(xiàng)目如順義的改善型項(xiàng)目，得房率甚至超過(guò)了100%。這種趨勢(shì)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，尤其是對(duì)于追求性?xún)r(jià)比的年輕購(gòu)房者而言。然而，值得注意的是，這種“黑科技”主要體現(xiàn)在大戶(hù)型改善產(chǎn)品中，而非剛需戶(hù)型。 最后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種奇特的現(xiàn)象：“貴的房子太便宜，便宜的房子又太貴”。比如在北京，高端豪宅為了控制平均價(jià)格和避免地王產(chǎn)生，價(jià)格受到人為限制，而那些本應(yīng)低價(jià)的老舊房源或保障性住房，由于成本、普漲和學(xué)區(qū)房等因素，價(jià)格難以降低。為了解決這個(gè)問(wèn)題，雙軌制或許是一種解決方案，讓人們無(wú)論選擇與否，都能擁有穩(wěn)定的居住環(huán)境。

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