鄧超明|老舊小區(qū)改造將是下一個增長爆點？

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  今年有一個重要的機會，由老舊小區(qū)改造釋放出來。

??4月份，國務(wù)院給出的計劃是，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。非常時期，國家在基建方面，無論是老基建，還是新基建，都在大力投入。

??隨后，有機構(gòu)給出了市場規(guī)模的預測，非常樂觀。

??比如中達證券的分析認為， 2010年末，2000 年前建成的城鎮(zhèn)住房面積約 118.8 億平方米?？紤]到老舊住宅的拆除，我們測算 2019年末，2000 年以前建成城鎮(zhèn)住房建筑面積大于 90 億平方米，需改造老舊小區(qū)建筑面積大于 50億平方米，未來所需總投資額大于 6 萬億元，市場空間較大。

??之前有一個信息是，全國共有老舊社區(qū)17萬個，涉及上億人，約4200萬戶，建筑面積約40億平方米。

??從今年的進度來看，一些部委也有政策出來，比如住建部，明確鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。

??但問題是，怎么參與，能獲得哪些好處，還需要進一步探索與完善。

??目前比較成熟的路子，估計是跟政府合作，拿到財政資金支持，參與小區(qū)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施的修繕改造。這個合作，不光是房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)公司以及各種專業(yè)公司可以參考，我們的家具、建材與裝修公司，有條件有資源的也可以切入。

??而且各個省市都在跟進，出臺2020年的改造計劃，據(jù)中新經(jīng)緯的報道，不完全統(tǒng)計的情況下，截至目前，已有北京、河北、河南、遼寧、吉林、上海、四川、山東、湖北等22個省份公布了今年老舊小區(qū)改造目標。

??其中， 河南以不少于50萬戶位居首位，四川以46.3萬戶緊隨其后，山東40萬戶以上排在第三。

??政府出了一筆錢，比如河南省級財政下達省級補助資金3億元，支持市縣加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。這筆錢主要用于小區(qū)內(nèi)水電路氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老撫幼等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)改造、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域修繕和建筑節(jié)能改造、支持有條件的加裝電梯支出等。

??山東省明確，到2020年底，基本完成1995年前建成老舊小區(qū)的整治改造任務(wù)。河北省之前出臺了《河北省老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020年）》，資金主要來源于市縣財政，約112.3億元，占比87%；其他包括市政專營單位、居民個人籌集、小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位等。

??那么，政府出錢支持的改造，主要是哪些改造內(nèi)容？據(jù)公開信息，財政下?lián)艿馁Y金主要用于公共設(shè)施，包括：加裝充電樁、電梯，增加公共活動場所、養(yǎng)老、助餐服務(wù)，增加停車設(shè)施、托幼服務(wù)、便民商店、快遞服務(wù)點等，不同小區(qū)根據(jù)實際情況而定。

??其實，這項工作并不容易，畢竟光靠政府的資金，只能改善一部分小區(qū)。社會資金如何參與、業(yè)主怎么參與等，都還需要探索。有些人不看好老舊小區(qū)改造，認為沒法改、不好改，覺得錢太少改不了太多東西，加之業(yè)主不想出錢，光靠財政很難推動。

??其，這事帶來的市場空間是值得看好的，困難確實有，但不影響這是一件好事。一是從中央到地方推動，二是老舊小區(qū)里大部分居民對居住環(huán)境改善的迫切需求。

??同時，這里面還有一些可以去爭取的機會。對有些人是機會，畢竟每年大筆資金投下來，總是有人賺到的。還有大量居民釋放的老舊小區(qū)改造需求，也是有人把握住了機會的。

??一個是根據(jù)自己的條件，接手政府安排的老舊小區(qū)改造訂單。

??各地政策可能不一樣，有的是街道辦牽頭，注意找到對口部門，這個主要是公共設(shè)施部分的，量力而行。有這方面的資源，建議可以切入去做。做得好，還可以順帶宣傳一下，從小區(qū)業(yè)主里轉(zhuǎn)化訂單。

??當然，也可以跟接手改造項目的公司合作，他們做公共設(shè)施的改造，你搭個順風車，一起合作。

??二是想辦法轉(zhuǎn)化老舊小區(qū)里的客戶，前面有公共政策開道，宣傳力度已經(jīng)比較大。接受了這方面信息的居民，占比不小。接受了信息，就有可能激活居民個人的裝修翻新需求。

??我們能做什么？可以搞點家具家電建材翻新，比如曲美的以舊換新，舊家具免費回收，按新家具銷售價值10%提供補貼，而且還有折扣。還有的商家，搞馬桶換新。

??再者，這里面有一個要點是，有些老舊小區(qū)改造得不錯，可能帶動二手房成交。一旦有了一定的成交，那么，新房主就可能翻新裝修。

??所以，我們可以多關(guān)注一下那些納入改造范圍的小區(qū)，提前做宣傳，或者跟這些小區(qū)周邊的中介建立合作關(guān)系，注意提前鎖定這里的業(yè)主。

??做生意，不妨多一點放長線的思維，做長期主義者，提前部署，陸續(xù)轉(zhuǎn)單，機會就這樣變現(xiàn)。在大多數(shù)成功者身上，都有這樣的情況。（來源：大材研究）

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