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存量房貸利率下調(diào)呼聲再起：這些城市有較高加點(diǎn)，未來會(huì)降嗎？

來源：家居百科時(shí)間：2024年06月07日 19:11

隨著各地取消或下調(diào)首套房、二套房利率下限，個(gè)人住房商貸利率也進(jìn)一步下降。與此同時(shí)，關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲再起，尤其以北京、上海、深圳、廈門等城市為主，在2019年至2023年產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款，仍存在著較高的加點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從實(shí)際市場(chǎng)情況看，再次降低“存量房貸”利率的時(shí)機(jī)到了。核心在于給市場(chǎng)信心，如果能拉平存量、增量房貸利率，對(duì)于市場(chǎng)來說，產(chǎn)生的積極影響會(huì)很大。

有城市存量、增量房貸利率相差80BP

在央行“5·17”新政后，大部分城市將首套房、二套房首付比降至15%、25%，利率下限均取消。一線城市方面，上海、深圳首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-10BP（基點(diǎn)）調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP。

目前，5年期以上LPR為3.95%，調(diào)整后，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。

隨著增量住房貸款利率的大幅下滑，此前在利率高點(diǎn)購(gòu)房的人則呼吁存量房貸利率的下降。記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板看到，有深圳網(wǎng)友稱：深圳市2019年10月之前的房貸利率已調(diào)整至LPR，2023年9月29日新增房貸利率已調(diào)整至LPR-10BP，2019年10月至2023年9月買房的居民不僅房?jī)r(jià)在高位，利率也在最高位，且本輪沒有任何調(diào)整，這個(gè)時(shí)間段的存量貸款用戶無法享受到利率降低的好處。

該網(wǎng)友呼吁，“請(qǐng)求能夠?qū)⒔档唾J款利率加點(diǎn)的政策擴(kuò)展至2019年10月到2023年9月買房的存量貸款用戶?！?/p>

深圳市住房和建設(shè)局在6月3日回應(yīng)稱，按照因城施策原則以及關(guān)于調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合深圳實(shí)際，該市從2024年5月29日起調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限。2024年5月29日之前發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行當(dāng)時(shí)深圳利率下限政策。下一步，市住房建設(shè)局將結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

目前，深圳首套房貸利率是3.5%，如果是2019年10月到2023年9月購(gòu)買的房子，需要加點(diǎn)30BP，當(dāng)前的房貸利率為4.25%，相差75個(gè)基點(diǎn)。此外，上海相差80個(gè)基點(diǎn)，北京相差45或55個(gè)基點(diǎn)。

來自北京的張女士也呼吁下調(diào)存量房貸利率。張女士在2022年購(gòu)房，當(dāng)時(shí)北京首套房貸利率是LPR+55BP，隨著LPR的變動(dòng)，張女士目前的房貸利率是4.5%。

目前，北京城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.05%和4.55%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為3.95%和4.5%。

張女士給自己算了一筆賬，200萬左右的商業(yè)貸款，如果按照4.5%的利率、等額還款方式，還款周期21年，總利息是109.5萬元，每月還款12282.34元。如果利率能下浮至3.95%，總利息約為94.6萬元，比之前少了14.9萬元，月供少了592元。

張女士希望存量房貸利率能夠下調(diào)，“有朋友選擇提前還貸，但是對(duì)我自己來說，目前沒有多余的錢提前還，且房子降價(jià)多，如果賣的話虧損太多，因此只能選擇持有。此外，公司降薪，還貸壓力也大幅加大?！?/p>

目前，深圳、上海都下調(diào)了房貸利率，北京下調(diào)的預(yù)期增大，這樣存量與增量的利差就更大了。“下調(diào)存量房貸利率不僅僅是降低購(gòu)房者的持有成本，還能夠減少他們的擔(dān)憂，提升信心與預(yù)期。”張女士如是說。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次各地取消利率下限后，存量利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距再次拉大，一定程度上影響了居民情緒，部分居民或選擇提前還貸等方式降低利息支出。

業(yè)內(nèi)：再次降存量房貸利率，給市場(chǎng)信心

去年9月25日起，我國(guó)存量房貸利率下調(diào)拉開大幕，當(dāng)時(shí)多數(shù)城市存量首套房貸利率降至LPR左右水平。但是北京、上海、深圳、廈門等城市部分購(gòu)房人存量首套房貸利率仍保持著較高加點(diǎn)，諸如北京，2019年10月至2023年9月份的購(gòu)買人群，存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR+55BP，當(dāng)前的房貸利率為4.5%。

在上海，2021年7月至2023年9月的購(gòu)房人群，存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR+35BP，當(dāng)前的房貸利率為4.3%。

在深圳，2019年10月至2023年9月份，存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為L(zhǎng)PR+30BP，當(dāng)前的房貸利率為4.25%。

此外，廈門部分存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR+30BP或LPR+10BP；長(zhǎng)春、鄭州部分是LPR+5BP。

現(xiàn)實(shí)的情況是，隨著增量房貸利率持續(xù)下調(diào)，新舊利差加大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年5月百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12BP；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26BP。5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55BP和101BP。分能級(jí)統(tǒng)計(jì)，2024年5月一線城市首二套平均房貸利率分別為3.59%、3.98%，分別較上月下降29BP、31BP；二線城市首二套平均利率分別為3.40%、3.84%，分別較上月下降19BP、33BP；三四線城市首套利率為3.46%，較上月降低9BP，二套利率為3.92%，較上月下降23BP。而諸如佛山等城市，首套房商業(yè)貸款利率最低已經(jīng)至3.15%。

當(dāng)增量首套房貸利率大幅下降時(shí)，部分存量購(gòu)房者仍需要償還較高的房貸利率。

那么，存量房貸利率有下調(diào)的可能嗎？

?陳文靜表示，一方面，當(dāng)前降低居民貸款利息支出、降低購(gòu)房者置業(yè)成本仍是促進(jìn)住房需求釋放、促進(jìn)居民消費(fèi)的重要舉措之一；另一方面，房貸作為銀行重要資產(chǎn)，也是其重要的收入來源，短期銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低，但在大力推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的背景下，不排除未來監(jiān)管部門出臺(tái)政策引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)的可能。

張大偉認(rèn)為，從實(shí)際市場(chǎng)情況看，再次降低“存量房貸”利率的時(shí)機(jī)到了，“存量房貸利率的調(diào)整是一個(gè)復(fù)雜的問題，涉及多方面的利益和市場(chǎng)預(yù)期，的確牽扯到經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)等多個(gè)層面的考量，但是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺的是信心，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最重要的就是要拉動(dòng)消費(fèi)，如果存量房貸利率再降點(diǎn)，那對(duì)普通老百姓來說每個(gè)月又可以多點(diǎn)錢去消費(fèi)的?！?/p>

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，當(dāng)前，無風(fēng)險(xiǎn)利率繼續(xù)下降，3%以上的保本理財(cái)產(chǎn)品開始消失了，房貸“高利率”的弊端暴露無遺。承接高利率的貸款，買一項(xiàng)價(jià)格可能下降的資產(chǎn)（住房），這是非常不劃算的。如果不調(diào)整，提前還貸會(huì)繼續(xù)存在，導(dǎo)致房貸余額減少?！啊?·17’新政將首付降到歷史最低、利率不設(shè)下限，目的就是穩(wěn)定房貸規(guī)模、穩(wěn)定地產(chǎn)金融加速器效應(yīng)，從而改變通縮的局面，改變內(nèi)需疲弱。提前還貸會(huì)導(dǎo)致這一目標(biāo)無法達(dá)到，只有降低利率，才會(huì)鼓勵(lì)大家持有杠桿，甚至再次加杠桿。”

存量房貸利率下調(diào)的幅度可能有多少？李宇嘉預(yù)計(jì)，下一步，首先北京、深圳、上海、廈門等高利率存量房貸會(huì)下調(diào)，調(diào)整至LPR-20BP是可能的，預(yù)計(jì)會(huì)有70-100個(gè)基點(diǎn)的降幅；其他城市也會(huì)下調(diào)，預(yù)計(jì)會(huì)調(diào)至3.5%左右的幅度。

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