房?jī)r(jià)何時(shí)止跌？

哈嘍大家好，我是血拼哥！

北京626新政之后市場(chǎng)回暖，但是目前消息依舊冰火兩重天。

有的項(xiàng)目到訪量翻倍，也有項(xiàng)目依舊門可羅雀，到訪不及預(yù)期。

不過總體看，新政效果正在釋放。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)判斷，北京新房市場(chǎng)整體成交有所升溫，

單周成交量1665套，環(huán)比漲超70%。

然而溫和回暖的成交依舊建立在”特價(jià)“的基礎(chǔ)上，整體市場(chǎng)以價(jià)換量。

那么，房?jī)r(jià)什么時(shí)候止跌回暖呢？

最近國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主席、原重慶市市長(zhǎng)黃奇帆去年在某經(jīng)濟(jì)會(huì)議發(fā)表的對(duì)中國房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)又被翻了出來，

因?yàn)樗念A(yù)測(cè)與當(dāng)前市場(chǎng)走向大體重合，

那么這輪周期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)底在哪呢？終局又是什么呢？

No.1 30%是“底線”

他表示，其實(shí)最近兩年中國房?jī)r(jià)還沒有大跌，只是“有行無市”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從2021年開始交易量下行，一度從巔峰的18億平方米下跌到2023年不足10億，那什么時(shí)候達(dá)到平衡呢？黃認(rèn)為是12億。

為什么呢？

中國已經(jīng)建成并使用的住房面積超過500億平方米，如果以50年折舊期計(jì)算，即每年產(chǎn)生10億平方米的換房需求，再加上2億平方米其他需求（比如結(jié)構(gòu)性的需求調(diào)整），這12億平方米住房交易量應(yīng)該是底線。

黃奇帆預(yù)言，以近年交易量下跌的趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在2024年達(dá)到這一“底線”。

那么既然交易量這么低了，為什么價(jià)格不低呢？

黃奇帆談到了兩點(diǎn)：

1、房產(chǎn)商不想降價(jià)，銀行也不愿意自己的抵押物降價(jià)；

2、老百姓更是如此，買了房子肯定不想降價(jià)。

都不想跌，哪怕沒有交易，叫“有行無市”，所以前兩年其實(shí)沒有出現(xiàn)大規(guī)模的跌價(jià)。

那么這兩年的跌價(jià)又誰打破的呢？就是法拍房。

黃奇帆表示：當(dāng)大量的交易停頓，房產(chǎn)商資金還不了，那么老百姓也會(huì)起訴他，他的債權(quán)人也會(huì)起訴他，銀行也會(huì)起訴他，起訴以后就變成法律糾紛，法拍無非就是把房產(chǎn)商已經(jīng)有的土地和房產(chǎn)拍賣。

其實(shí)關(guān)于這一點(diǎn)預(yù)測(cè)，也與真實(shí)情況不謀而合。

有數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)初我國大約只有20萬套法拍房，到了2021年，就增加到了50萬套；2022年時(shí)已經(jīng)超過了150萬套，2023年，雖然數(shù)據(jù)還沒有出來，但是按照他的預(yù)測(cè)，2023年有可能達(dá)到400萬套。

400萬套法拍房，如果一套平均100平米，那么總面積就是4億平方米，已經(jīng)等于全社會(huì)一年實(shí)際交易量的30%。

照理來說，法拍房只要超過20%，拍賣的房?jī)r(jià)就成了一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%、5%，那法拍房是法拍房，市場(chǎng)房還是市場(chǎng)房。

但是如果法拍房的數(shù)量超過20%，它的價(jià)格總是打八折、打七折、打六折，主要目標(biāo)是賣掉，所以它的價(jià)格會(huì)螺旋式下降。

所以關(guān)鍵還是法拍房的數(shù)量，法拍房數(shù)量多了，房?jī)r(jià)就一定會(huì)跌。

如果地區(qū)房?jī)r(jià)降30%的普遍性出現(xiàn)，這時(shí)候一旦法拍，可能會(huì)跌到40%-50%，甚至出現(xiàn)腰斬現(xiàn)象。

所以這時(shí)候就是zf出手兜底的時(shí)候了。

另外從老百姓財(cái)富角度考慮，老百姓的按揭貸款的首付一般是20%-30%，可能已經(jīng)還了若干年，那么老百姓實(shí)際支付可能有30%-40%，所以跌30%，還沒出現(xiàn)整體的負(fù)資產(chǎn)。

如果跌到40%-50%，就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，社會(huì)就不穩(wěn)定。

從銀行角度考慮，現(xiàn)在如果等房?jī)r(jià)跌30%-40%，銀行的壞賬會(huì)陡增，甚至達(dá)到10%~15%，屆時(shí)就是金融黑天鵝事件。

這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

所以他認(rèn)為，如果一座城市房?jī)r(jià)下跌三成，地方政府就應(yīng)該出手收購。

顯然，這一預(yù)測(cè)已經(jīng)兌現(xiàn)了，各地房?jī)r(jià)下行30%，517大招就出手了，而“大招”向外界展示的，也正是決策層的“底線”。

那么是不是就意味著馬上要漲了？

最近北上廣深四大一線“大招”齊出，成交都有不同程度回升，北京6月最后一周成交更是亮眼，7月北京二手房成交量如果突破1.5萬的榮枯線，房?jī)r(jià)是不是就要漲了？

我個(gè)人認(rèn)為，大概率不會(huì)。

有句話說“病來如山倒，病去如抽絲”。經(jīng)過3年陰跌，市場(chǎng)需要一個(gè)修復(fù)期。

2015年那次，市場(chǎng)修復(fù)期是半年多，這次可能更久，而且結(jié)構(gòu)可能發(fā)生變化。

No.2 這一輪下跌最終成全的是保障房

另外，黃奇帆表示，“底線”到來的時(shí)候，ZF就可以把庫存的商品房打七八折買過來，做房改房、人才房、廉租房。

如今，我們也確實(shí)看到了大規(guī)模收儲(chǔ)的行動(dòng)。

那么目標(biāo)是多少呢？

黃奇帆猜測(cè)，保障房這一輪能達(dá)到20%的覆蓋。

他說，本來一個(gè)國家的政府就應(yīng)該對(duì)居民至少保障30%的公住房或者保障房。

香港780萬人中有480萬人住在正常的保障房里，但是它的保障房只保障了人均4平方米，保障房至少應(yīng)保證15平方米，他們保障的太低。

新加坡有70%的人住在保障房。

而我們目前只有5%的人住在保障房。

所以政府“收儲(chǔ)”，房產(chǎn)商有錢還銀行、還上游施工欠款等，在這個(gè)意義上債務(wù)互相抵消，化解風(fēng)險(xiǎn)。

所以，真的出現(xiàn)了一個(gè)城市大規(guī)模打了七折、六折，政府肯定會(huì)救市，可能這一場(chǎng)事情過后，中國的政府城市保障房就超過20%了。

以上是黃奇帆的預(yù)判。不過似乎現(xiàn)下的市場(chǎng)也在如其預(yù)測(cè)的走勢(shì)前進(jìn)。

目前全國至少有22個(gè)城市已經(jīng)開始實(shí)施收儲(chǔ)行動(dòng)。

廣州增城區(qū)zf公開征集符合條件的商品房作為安置房源，要求總面積達(dá)到20700平方米。zf按照當(dāng)年地價(jià)12570元每平方米收儲(chǔ)，房企談不上掙錢，但可以暫時(shí)脫困盤活。

而重慶首批95套保障房，不到半個(gè)月的時(shí)間，出租率超過60%，也足見“收儲(chǔ)”后轉(zhuǎn)化成保障房的運(yùn)營(yíng)成效。

不過也得看清，保障房的鋪設(shè)、運(yùn)營(yíng)也并不是一蹴而就的事，尤其一線城市，但起碼，房地產(chǎn)的路已經(jīng)越來越清晰。

作為剛需置業(yè)，建議把更多的精力用在關(guān)注自身需求和承受力上，畢竟，在轉(zhuǎn)型“陣痛期”，任何一粒時(shí)代的塵埃，落在個(gè)人的身上，都是一座山。返回搜狐焦點(diǎn)首頁，查看更多

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