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2022年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)重蹈2008年崩潰覆轍

來(lái)源:家居百科 時(shí)間:2022年03月08日 09:57

經(jīng)過(guò)了1年多美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲,有業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡,特別是經(jīng)歷過(guò)2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期的房?jī)r(jià)暴跌的人士,他們擔(dān)心可能會(huì)看到2008年房地產(chǎn)崩盤的重演。那么,美國(guó)現(xiàn)在的地產(chǎn)形態(tài)會(huì)重蹈2008年的崩潰嗎?

《家住美國(guó)》網(wǎng)站合伙人葉龍認(rèn)為,如果目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不變,那么地產(chǎn)崩盤的情況大概率不會(huì)出現(xiàn)。

葉龍認(rèn)為:“作為全球最大的地產(chǎn)市場(chǎng),房?jī)r(jià)的上漲不會(huì)像消費(fèi)品價(jià)格的上漲那么短暫,因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)數(shù)月繼續(xù)與住房庫(kù)存短缺作斗爭(zhēng)?!?/p>

無(wú)疑,現(xiàn)在是房屋的賣方市場(chǎng)。但不斷上漲的房?jī)r(jià)和相對(duì)低的利率,使得購(gòu)房者相對(duì)容易獲得抵押貸款,并且,買房者還在不斷加入,賣方處于強(qiáng)勢(shì),這種情況使得房?jī)r(jià)難以下跌。

葉龍還認(rèn)為,盡管目前市場(chǎng)利率開始逐步上升,但是相比于歷史,市場(chǎng)利率即便上升1%或2%,目前處于歷史最低水平,這使得使長(zhǎng)期抵押貸款融資變得切實(shí)可行。同時(shí),由于工資通脹強(qiáng)勁,如果價(jià)格開始下降,首次購(gòu)房者或希望升級(jí)的購(gòu)房者可能會(huì)急于去買入房子,托住了房?jī)r(jià)。因此,房產(chǎn)價(jià)格短缺難以下跌。

但是,葉龍還認(rèn)為,房?jī)r(jià)不崩潰并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)無(wú)限上漲?,F(xiàn)在的情況與2008-2009年的大衰退大不相同,當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤超過(guò)40%。

葉龍認(rèn)為:“在2008-2009年的大衰退期間,由于當(dāng)時(shí)失業(yè)率上升,對(duì)住房的需求消失了,而供應(yīng)/庫(kù)存/建筑量卻很高,最初的預(yù)期很高,隨后出現(xiàn)了巨大的房屋抵押貸款違約。需求和供應(yīng)都指向了更低的價(jià)格。因此,房?jī)r(jià)下跌/暴跌到了前所未有的水平。但是,現(xiàn)在不存在當(dāng)時(shí)的高庫(kù)存。因此2022年不太可能發(fā)生崩盤這種情況。他認(rèn)為,如今,隨著對(duì)利率和通脹的更高預(yù)期,住房需求可能會(huì)略有減少,但由于疫情下供應(yīng)鏈問題導(dǎo)致勞動(dòng)力和木材成本上升,住房供應(yīng)也會(huì)有所下降?!?/p>

葉龍還認(rèn)為,就業(yè)率正在逐漸上升,這可能有助于穩(wěn)定需求方。因此,對(duì)房?jī)r(jià)的凈影響可能會(huì)導(dǎo)致下降,但可能不至于崩潰。

葉龍還列舉了現(xiàn)在的行情是市場(chǎng)推動(dòng)的,不是當(dāng)時(shí)的金融杠桿推動(dòng)的。目前,受疫情影響,美國(guó)年輕的家庭正在從城市搬到郊區(qū)。加速的速度可能會(huì)放緩,但除非有過(guò)剩的額外住房,否則不會(huì)出現(xiàn)迫在眉睫的崩潰。同時(shí)2008年是由獲得可調(diào)利率抵押貸款和過(guò)度杠桿化的人推動(dòng)的。當(dāng)時(shí)的貸款發(fā)的過(guò)快過(guò)濫。信用不好的人可以在沒有銀行核實(shí)其收入或資產(chǎn)的情況下獲得貸款。這就創(chuàng)造了一個(gè)環(huán)境,即使是輕微的經(jīng)濟(jì)衰退也會(huì)讓許多人違約。

而現(xiàn)在情況不一樣了,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供的政府支持貸款也收緊了貸款指導(dǎo)方針,不容易造成金融壞賬,從而使得由地產(chǎn)引發(fā)的金融危機(jī)難以造成。

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