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北京“巨無霸”地塊入市溢價(jià)率可達(dá)20%

來源：家居百科時(shí)間：2024年06月06日 20:53

時(shí)隔八日，北京海淀又迎一宗宅地出讓。6月4日，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，由北京海開控股(集團(tuán))股份有限公司(以下簡稱“海開”)以79.17億元競得。值得一提的是，該地塊土拍結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，溢價(jià)率打破15%上限，同時(shí)設(shè)定了溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)。如果溢價(jià)率低于15%，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)格為9.3萬元/平方米，若觸及地價(jià)上限，溢價(jià)率最高可達(dá)20%，銷售指導(dǎo)價(jià)格則調(diào)整為9.6萬元/平方米。

　銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到9萬+

海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊線上共4次報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為79.17億元。最終該地塊未形成現(xiàn)場競價(jià)，海開以79.17億元成交，溢價(jià)率1.5%，綜合樓面價(jià)3.56萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)9.3萬元/平方米。

據(jù)悉，該宗地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地/地面公共交通場站用地，土地面積約為8.95萬平方米，建筑控制規(guī)模不超過22.24萬平方米。其中的0058、0072地塊為商品住宅用地，占地面積約4.48萬平方米，建筑規(guī)模約9.86萬平方米；0055、0064地塊為商服配套用地，占地面積約4.47萬平方米，建筑規(guī)模約12.38萬平方米。

從近兩年一線城市土拍市場來看，超過30億元的地塊交易總體數(shù)量不多，此次地塊總價(jià)則超過79億元。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次海淀土地交易，再次說明優(yōu)質(zhì)地塊依然有房企青睞，也說明一些國資背景的房企拿地實(shí)力較強(qiáng)”。

海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊所處的地理位置，也是此次能競拍出高價(jià)位的原因之一。從地圖上看，此次地塊緊鄰地鐵16號線永豐南站，向中關(guān)村地區(qū)及主城核心區(qū)通勤十分便利。地塊周邊配套成熟，永豐路東側(cè)即永旺超市，一站地鐵即可抵達(dá)西北旺萬象匯。同時(shí)，地塊臨近永豐產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村軟件園、航天軟件園等眾多研發(fā)基地，大量高新技術(shù)企業(yè)坐落于此。

北京商報(bào)記者觀察到，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊周邊的新樓盤，如中海富華里、幸福里潤園、棲海澐頌等新房價(jià)格網(wǎng)簽均價(jià)約為8.28萬元，二手房的價(jià)格除首創(chuàng)天閱西山樓盤均價(jià)在10萬元以外，海淀幸福里、冠城大通百旺府樓盤均價(jià)約為8.13萬元。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，“當(dāng)前該區(qū)域缺少優(yōu)質(zhì)的商品住宅項(xiàng)目，本次海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊的推出，將更好地滿足該地區(qū)工作人群對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。從土拍情況來看，由于地塊配有大量自持和無償移交的建設(shè)面積，對房企吸引力一般”。

北京土拍新規(guī)則

近期北京土拍規(guī)則也有所調(diào)整，溢價(jià)率有一定幅度的上調(diào)。此次海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊起始價(jià)78億元，設(shè)定的土地合理上限價(jià)格93.6億元，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。該地塊的溢價(jià)率最高提至20%，突破了此前15%的慣例。

值得一提的是，5月29日，東城金魚池地塊同樣采用溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)的方式進(jìn)行拍賣，并將溢價(jià)率上限調(diào)高到25%。溢價(jià)率低于15%，住宅指導(dǎo)價(jià)為13.9萬元/平方米，溢價(jià)率高于15%低于20%，指導(dǎo)價(jià)設(shè)定在14.3萬元/平方米，如果溢價(jià)率高于20%，指導(dǎo)價(jià)則達(dá)到15.1萬元/平方米。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對北京商報(bào)記者表示，“這樣既能讓北京優(yōu)質(zhì)的地塊拍到合理的價(jià)格，也能賣到真實(shí)的市場價(jià)值，讓開發(fā)商有機(jī)會在產(chǎn)品打造上進(jìn)行更大的投入，帶來更驚艷的產(chǎn)品，符合高價(jià)格、高價(jià)值、高品質(zhì)相契合的市場需求”。

對于溢價(jià)率的變化及指導(dǎo)價(jià)調(diào)控的變化，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“土地市場總體上給予了積極的支持。包括此前上海也提出房價(jià)地價(jià)聯(lián)動的機(jī)制等，這都是對此類區(qū)域的土地投資市場持看好的態(tài)度。預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市土地投資市場還會有新的支持政策創(chuàng)新點(diǎn)，是各類企業(yè)需要積極關(guān)注的領(lǐng)域”。

優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加

北京“430”政策發(fā)布后，在限購政策上有所“松綁”，市場表現(xiàn)活躍。北京商報(bào)記者走訪了解到，不少五環(huán)外的新盤咨詢量和到訪量均呈現(xiàn)出顯著增長趨勢。其中，一些熱門樓盤的電話咨詢量出現(xiàn)翻倍增長，現(xiàn)場到訪量也有40%的增加。

優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，疊加政策和市場多重利好，一系列具體的政策措施和明確的政策導(dǎo)向，為房企提供了資金、信心、環(huán)境等多方面的支持，無疑提振了房企信心。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此類地塊也進(jìn)一步說明，各地供地總體是以優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)為導(dǎo)向。換言之，一些房企近期對于一線城市的土地投資可以加大，尤其是一些資金狀況不錯的房企，有撿漏的機(jī)會”。

從今年供應(yīng)的土地來看，還有很多是處在區(qū)位好的地段，例如朝陽區(qū)的永安里、松榆里，豐臺麗澤周邊也推出了一些優(yōu)質(zhì)地塊。郭毅對此表示，“未來在地塊供應(yīng)方面，可能會有更多優(yōu)質(zhì)核心地塊結(jié)合實(shí)際市場價(jià)值，采用彈性的溢價(jià)率和指導(dǎo)價(jià)”。

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