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上海樓市這半年：小步快走，豪宅出彩

來源：家居百科時(shí)間：2024年07月11日 10:31

2024過半，上海樓市風(fēng)起云涌。

如果要用一個(gè)字來形容上海上半年樓市狀態(tài)，那就是：快。豪宅遍地開花，各家項(xiàng)目快速成交；率先落地“5.17”新政，市場(chǎng)迅速反彈，二手房直破2萬套。這也是上海樓市能在全國走出獨(dú)立行情的重要原因：政策與市場(chǎng)之間的距離足夠短。

政策始終保持“小步快走”。

從2024年年初的青浦新城、奉賢新城明確符合要求的非滬籍單身人才，社保交滿3年即可購房，到1月30日外環(huán)外放開非滬籍單身限購和之后的青浦區(qū)人才購房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)以舊換新，再到5月27日“滬九條”，上海一步步釋放出新興購買力，盤活置換鏈條，優(yōu)化存量結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)調(diào)整仍持續(xù)，并非每項(xiàng)政策都能激起漣漪，市場(chǎng)經(jīng)歷了跌宕起伏又回歸平靜。

據(jù)第一太平戴維斯，上半年上海樓市整體持續(xù)承壓，供求雙降，市場(chǎng)容量開始收縮。各大新政效力不及預(yù)期，市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的趨勢(shì)，新房成交面積同比跌幅38%，均價(jià)同比上升23%。

2024年，新房項(xiàng)目觸發(fā)積分率持續(xù)保持低位，客戶趨于冷靜，市場(chǎng)上絕大多數(shù)項(xiàng)目已告別積分制。市場(chǎng)分化嚴(yán)重，熱度普遍下降，外圍片區(qū)持續(xù)承壓，僅少量板塊才能維持熱度，但市區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目仍受追捧。

二手房反應(yīng)最積極。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月，上海二手房市場(chǎng)持續(xù)承壓，5月底新政后二手房較新房市場(chǎng)的反響更激進(jìn)，6月成交直接突破2.35萬套，成交均價(jià)攀升至4.2萬元/平方米，迅速完成筑底反彈。

單看日成交數(shù)量，2024年5月上海二手住宅成交1.81萬套，環(huán)比增加5.35%，成交量出現(xiàn)呈止跌回升走勢(shì)，日均成交套數(shù)上漲57%?！?.27”新政前：5.1–5.27 共成交15160套，日均成交561套/天；新政后：5.28–6.30 共成交29867套，日均成交878套/天。

若熱度得以持續(xù)，行業(yè)有望走出筑底調(diào)整期，市場(chǎng)將步入新的平衡。

圖片來源：第一太平戴維斯

這半年，也是上海高端住宅市場(chǎng)的活躍期。

2024年上半年，上海單價(jià)10萬元以上的高端項(xiàng)目供應(yīng)明顯放量，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)豪宅井噴，在過去三年限價(jià)嚴(yán)格的背景下，上半年豪宅入市價(jià)格出現(xiàn)明顯補(bǔ)漲。

具體看，今年上半年，上海共推出91萬平方米10萬+項(xiàng)目，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比增57%；共成交78萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比降12%；成交均價(jià)為14.68萬元/平方米，同比增23%。

而且，伴隨著高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不斷面市，大量高端客戶入場(chǎng)，“供不應(yīng)求”的態(tài)勢(shì)也將扭轉(zhuǎn)為“供求平衡”。

其中，黃浦區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)成為今年上半年核心供應(yīng)區(qū)域，供求量攀升至近三年絕對(duì)高位。

如上半年成交的位于徐匯區(qū)的中海領(lǐng)邸、香港置地啟元，黃浦區(qū)的中海順昌玖里、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、露香園二期、黃浦·慶成府，靜安區(qū)的昌平·云岸、龍盛·灣上，浦東區(qū)的濱江凱旋門和保利·世博天悅等。

上半年，上海全市10萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目開盤去化率近八成，整體表現(xiàn)出色，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目頻現(xiàn)“日光”。

但并非每個(gè)豪宅項(xiàng)目都能迎來市場(chǎng)熱搶。靜安璽樾、虹口源·717、露香園·云宸、高尚領(lǐng)域、合生縵云、浦開摩登江南、浦江之星等項(xiàng)目，開盤去化率就不足90%。

上海用半年時(shí)間推出了4804套高端項(xiàng)目，而未來3年預(yù)計(jì)還有超12868套10萬+項(xiàng)目將面市。面對(duì)如此多選擇，購房者們既興奮又彷徨。

第一太平戴維斯住宅銷售部助理董事賀享維認(rèn)為，上半年豪宅供應(yīng)井噴，各項(xiàng)目地段價(jià)值普遍較高，但高凈值客戶對(duì)于產(chǎn)品提出更高要求，唯有在產(chǎn)品打造上提升亮點(diǎn)，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，方能破局。

此外，對(duì)城市不可復(fù)制的資源占有也是豪宅客戶的核心關(guān)注點(diǎn)，如：稀缺城市景觀、黃浦江景觀等也成為高端居住社區(qū)和核心資產(chǎn)的象征。

“除了地段、產(chǎn)品力、物業(yè)等傳統(tǒng)指標(biāo)之外，高端會(huì)所配置也越來越被客戶重視，會(huì)所可提供的多元復(fù)合的生活方式，將成為高凈值人群共同的期待?！辟R享維指出。

圖片來源：第一太平戴維斯

上海，一個(gè)有錢人聚集的市場(chǎng)。

2024上半年，上海的風(fēng)貌別墅也拉開集中入市的帷幕，價(jià)格天花板正逐步被打破。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年已經(jīng)入市158套風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，入市均價(jià)24.3萬-29.8萬元/平方米，主力總價(jià)段為7000萬-1.6億元。這些項(xiàng)目分別是弘安里一批次、弘安里二批次、海玥黃浦源、天潼198、露香園云宸、中海順昌玖里、中海恒昌玖里等。

未來5年，上海至少還有2300套風(fēng)貌別墅進(jìn)入市場(chǎng)。其中，“供應(yīng)大戶”黃浦區(qū)將推出約1122套，靜安區(qū)和虹口區(qū)各有470套以上，以及楊浦區(qū)的249套左右。

即使如此，購房者們都深知一個(gè)真理：核心地段的核心資產(chǎn)，才能穿越周期。

下半年開端，上海也沒讓紅盤缺席。

7月9日，時(shí)隔一周，上海再官宣4個(gè)新房項(xiàng)目，包括保利世博天悅和龍盛灣上兩個(gè)高端項(xiàng)目，均價(jià)分別為16.8萬元/平方米、13.38萬元/平方米，預(yù)計(jì)會(huì)為7月的市場(chǎng)增添一定熱度。

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